都市部のビルや商業施設に併設された機械式駐車場では、近年「空き車室」の増加が課題となっています。特に愛知県名古屋市では、車社会でありながら、車種の大型化や住民の車離れといった社会的変化により、従来の駐車場設備がニーズに合わなくなっている例が目立ちます。

駐車場の空き車室は、ただ収益が生まれないだけでなく、維持費用がかかる「負債」となり得ます。しかし、活用の工夫次第では、「眠っているスペース」を安定した収益源に変えることも可能です。本記事では、ビルやマンションの空き車室が生まれる背景、対策の必要性、そして注目される活用法としての「駐車場サブリース」についてご紹介します。

なぜ今、ビルの空き車室が増えているのか？

まず前提として、空き車室が増加している背景には、以下のような要因があります。

・ 車の大型化と既存設備のミスマッチ：古い機械式駐車場では車高が1,550mm以下などの制限があり、近年主流となっているミニバンやSUVが物理的に入らないケースが多く見られます。
・ 都市部の車離れ：公共交通の利便性や環境意識の高まりにより、都市部の住民の中には車を保有しない選択をする人も増えています。
・ 住民ニーズの変化：EV（電気自動車）やカーシェアリングなど、新しい移動手段の普及によって、駐車スペースの必要性自体が見直されつつあります。

こうした流れのなかで、「稼働していない車室」が増え、収益を生まないどころか、維持・管理費だけが発生するという状況が広がっています。

空き車室を放置することのリスク

空き車室の放置は、いくつかのリスクを生みます。

・ 維持費の負担：使っていない駐車場でも、点検、保守、修繕といったコストが発生します。特に機械式の場合、装置の老朽化にともなう大規模修繕は1台あたり100万円以上かかることもあります。
・ 物件全体の価値低下：「駐車場が使われていない＝管理されていない」という印象が、テナントや入居者にネガティブな印象を与える可能性もあります。
・ 事故リスクの増加：使われていない機械式装置が故障したまま放置されると、事故や故障の原因になることも。

このように、空き車室は経済的にも、資産価値の面でも大きなリスクとなるため、早めの対応が求められます。

空き車室の代表的な活用アイデア

近年では、空き車室のスペースを以下のような方法で再活用する事例が増えています。

・ 平面化して一部のみ月極運用：老朽化した機械式駐車場を解体し、平面式にして利用ニーズのある部分だけを活用。
・ バイク・自転車用スペースへの転換：スペースが限られる場合、バイクや自転車の駐輪場として転用。
・ 一時貸し（時間貸し）駐車場への変更：日中のみニーズがある地域では、時間貸しとして開放することで収益化が可能。
・ 倉庫や防災備蓄庫としての活用：車室を簡易倉庫に変えてトランクルームとして貸し出したり、防災備蓄を保管するスペースとして転用する例もあります。
・ EV充電ステーションへの転換：電気自動車の普及に伴い、既存スペースを充電スタンドとして有料運用するニーズも増えています。

このように、空き車室の活用方法は多様化しており、「全体を大きく改修するのではなく、一部だけを柔軟に活用する」ことも可能になってきています。

そんな中でも、最近注目されているのが、サブリースの活用です。

サブリースという選択肢の魅力

空き車室を収益化したいものの、「管理の手間」や「短期的な運用の難しさ」から、一歩踏み出せずにいるオーナーも少なくありません。そこで注目が高まっているのが「サブリース」という方式です。サブリースとは、オーナーが所有する駐車スペースを専門会社が一括で借り上げ、運営・管理までをまとめて担う仕組みで、オーナーには稼働率にかかわらず毎月一定の収入が入ります。

従来の月極駐車場や時間貸し運営と比べて大きな利点は、オーナーが煩雑な業務から完全に解放されるという点です。 利用者募集、契約・解約、料金回収、トラブル対応、クレーム処理、設備点検など、通常なら手間のかかる運営業務をすべてサブリース会社が対応するため、本業に集中しながら安定収益を確保できます。

さらに注目すべきは、収益がブレないという安心感。 駐車場経営の難しさは、季節や曜日によって稼働率が変動する点にありますが、サブリースであれば天候や周辺環境の影響を受けず、毎月固定の賃料が受け取れます。長期的な収支予測が立てやすく、資産計画にも組み込みやすいことから、近年は法人オーナーだけでなく個人の土地所有者からの需要も増えています。

また、空き車室や既存の駐車場だけでなく、余ったスペースの“部分貸し”にも対応できる柔軟性も魅力です。例えば、10台の駐車スペースのうち半分だけ稼働していない場合、その空き部分だけの借り上げも可能で、使われていない区画を生かしながら全体の収益を底上げできます。

他にも、

・ オーナー側で設備投資や整備費用を抱えなくても始められるケースが多い
・ 短期運用・短期契約でも対応可能なため、建替え前の“つなぎ活用”として最適
・ 高齢化に伴い管理が難しくなったオーナーからのニーズが高まっている

など、サブリースは現代の駐車場運用に非常にマッチしたモデルといえます。

特に名古屋のように、乗用車利用と公共交通機関利用が混在するエリアでは、一時的な駐車需要をつかむことで予想以上の収益が見込めるケースもあります。サブリースを選ぶことは単に“運営を丸投げする”ということではなく、土地の価値を最大化しながら、オーナー自身の手を煩わせないための戦略的な選択肢なのです。

すぐに始められる土地活用としての強み

空き車室や未活用スペースを収益化する方法として、サブリースの最大の強みは「スピーディーに始められること」にあります。

たとえば、時間貸し駐車場を自前で始めようとすると、精算機やフラップ板の設置、電気工事、区画の整備、看板設置など、多くの工程と初期投資が必要になります。さらに、利用者募集、料金設定、トラブル対応といった運用面でも相応の労力を要します。

一方、既に駐車設備が整っているビルの駐車場であれば、サブリースを導入するだけですぐに活用をスタートできます。

設備投資の必要がなく、契約後は運営会社が利用者の募集から管理、収益化までを一括で行うため、オーナー側にとっては手間をかけずに稼働できるというのが大きな魅力です。

たとえば、オフィスビルでテナントが退去し、一時的に駐車スペースが余っているようなケースや、リニューアル・建て替えの前段階で期間限定の活用を検討している場合でも、「そのままの状態」で短期間からでも運用を始められるのがサブリースの大きなメリットです。

また、複数台すべてを一括で借り上げてもらうことも、空き車室のみを対象にすることも可能なため、現状の稼働状況に応じた柔軟な対応ができる点も、オーナーにとっては導入しやすいポイントと言えるでしょう。

このように、サブリースは単なる土地活用の手段にとどまらず、「すぐに」「簡単に」「低リスクで」始められる運用モデルとして、今後ますます注目される存在といえるでしょう。

まとめ：空き車室は“今すぐ活用”できる資産に

都市部のビルに併設された機械式駐車場や、空きスペースとなっている土地。こうした“使っていない資産”は、運用の工夫次第で収益を生む資産に変えることができます。

その鍵となるのが、初期投資を抑え、すぐに始められる活用モデル。手間をかけずに管理したい方にとっては、サブリースという形での運用も選択肢の一つです。

いずみパーキングでは、名古屋エリアに根ざした駐車場サブリースサービスを提供しています。現地調査から運用プランのご提案、賃料保証までワンストップで対応いたしますので、ぜひお気軽にご相談ください。詳しくは いずみパーキングの駐車場サブリースサービス紹介ページ をご覧ください。

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